物業服務管理案例(PPT 35頁)

分析解答 ：
本案爭議的焦點在於開發商作出的民事法律行為效力是否約束
第三人即物業公司。實際上，不論是依據合同的相對性原理，
還是具體的法律法規對此都有明確的規定。《合同法》第51條也規定，
無權處分行為隻有經過被代理人的追認方對被代理人產生約束力。
所以開發商的贈送承諾對物業公司沒有必然的法律約束力。
雖然“贈送物業費”的承諾對物業管理公司不具約束力，
但是對作出該承諾的主體也即開發商是具有法律約束力的，
如最終該承諾未兌現，購房人可以通過法律途徑解決，
法院在上述案例的民事判決書中對此點也予以了確認。
實踐中，小區房屋在銷售過程中出現不少問題，
例如房屋建築質量差、發布虛告、配套設施設備不齊全或麵積有誤差、
房款計算錯誤等。這些問題許多要等大的業主人住以後才逐漸暴露出來，
而此時造成這些問題的開發商已將樓盤銷售完畢，因此，
業主往往以拒交物業管理費作為抗議和鬥爭的方法。
雖然小區的前物業服務企業與開發商有著千絲萬縷的聯係，
然而從法律角度看，物業管理合同與房屋買賣合同是兩種法律關係，
物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人業主不得因為開
發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。
正確的做法是就開發商的違約行為向其主張權利，但對於物業費的問題，
物業公司若按照合同約定提供了相應的物業服務，則業主應按約定支付物業費。
【分析解答】
本案體現了房屋質量問題的抗辯不能對抗物業費繳納的請求。
物業服務合同和房屋買賣合同兩種不同的法律關係，
物業服務合同本身應當涉及的內容並不應超越物業服務合同的內容，
更不能延伸到房屋本身的質量問題上，本案中，
馬某以房屋存在質量問題抗辯，係對於開發商的違約行為的抗辯，
根據合同相對性的原則，其應當通過協商或者訴訟的手段予以維權。
而對於物業服務合同的法律關係並不屬於同一種法律關係，
也不能對抗物業公司要求其繳納物業費的請求。
因此，馬某仍需向物業公司繳納相應的物業費。
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