住宅小區物業管理服務方案範例(DOC 66頁)

目 錄
第一章 整體管理方案策劃 1
一、項目調研 1
二、管理目標——構建“文化社區” 2
（一）倡導“全員參與”的管理文化 2
（二）推廣“平等互動”的服務文化 2
（三）營建“和睦親善”的社區文化 3
（四）塑造“親和人文”的環境文化 3
三、**小區管理模式 3
四、擬采取的管理服務措施 4
（－）實施“質量、成本雙否決”運作機製 4
（二）建立“加油站式”的員工培訓機製 4
（三）實現與城市商業住宅區的資源共享 5
（四）建立“物業管理信息島” 5
（五）倡導開放式的管理服務 5
（六）提供個性化的裝修套餐服務 6
（七）構建服務平台——客戶服務中心 7
（八）構建網絡化的物流鏈——虛擬倉庫 7
（九）管理體係的全麵整合和提升 7
（十）致力於共用設施、設備的循環改進 7
（十一）引入直飲水係統（遠期目標） 7
第二章 管理機構設置和規章製度 8
一、機構設置、部門職責等 8
（一）機構設置 9
（二）管理框架的組織框圖 10
二、管理規章製度、小區近期目標和遠期目標 13
(一)管理規章製度 13
(二)崗位工作標準 13
(三)考核辦法及落實措施 13
(四)近期目標和遠期規劃 14
三、物業用房經營及折舊方案 15
（一）物業用房的配備和利用 15
（二）辦公設備配備 16
（三）辦公設備、設施折舊安排 17
第三章 管理人員的配備和管理 18
一、人員配備及培訓計劃和內容 18
（一）“**小區”人員配置表 18
（二）員工基本培訓方案 19
二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機製 20
（一）錄用 20
(二)考核 20
(三)員工獎懲 21
三、人員上崗儀表、行為、態度標準 21
(一)儀表 21
(二)行為 21
（三）態度 22
第四章 企業創優規劃和具體實施方案 23
一、爭創“物業管理優秀住宅小區”的可行性方案 23
二、房屋設施、設備管理，維修管理方案 24
三、市政等公共設施管理具體實施方案 27
四、環境衛生的具體實施方案 28
五、綠化養護管理的具體實施方案 29
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案 30
七、各類管理檔案的建立與管理 32
第五章 社區建設 32
一、文明社區創建工作、配合社區活動安排 32
(一)文明社區創建工作 32
（二）社區活動的設想及活動計劃 33
（三）社區活動的製度 33
（四）場地安排 33
二、支持、配合業主委員會及社區居委會工作 33
第六章 初期管理措施 34
一、前期管理人員安排、管理、監督及配合方案 34
(一)房屋前期物業管理工作 34
(二)竣工驗收配合及建認方案 34
二、無償便民服務措施，有償服務項目及收費標準 37
（一）常規性、委托性、特約性服務內容 37
（二）無償服務、有償服務項目及收費標準 38
三、入住公約、入住手續及相關工作等程序和製度 43
（一）入住公約（按建設部樣本） 43
（二）入住管理方案 43
四、管理服務收費標準公布上牆及做好宣傳工作 45
五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施 45
（一）依法管理裝修和違章搭建措施 45
（二）外觀管理措施 47
（三）裝修高峰期間管理 47
六、車輛進出、流動人口、噪音控製等管理措施 48
第七章 物業維修養護計劃和措施 49
一、共用部位和共用設施的維修養護計劃及措施 50
（一）共用部位、共用設施的維修養護計劃 50
(二)相關措施 50
二、住戶報修、維修回訪製度。 50
第八章 創新措施 51
一、監控係統安裝管理、維護 51
二、高科技在物業管理中的應用設想 51
三、辦公、財務、檔案資料等計算機應用。 51
第九章 企業經濟效益 51
一、收入、支出項目預算書 52
（一）收入測算表（見附表2） 52
（二）支出測算表（見附表3） 52
(三)收支預算彙總表 53
二、年度盈虧持平及增收節支計劃 53
(一)分析盈虧情況 53
(二)收費上的欠費和拒交對策 53
（三)分列年度持平計劃(見附表5) 54
三、建立收支公開、監督製度 54
四、以業養業發展計劃 55
附表1規章製度、崗位工作標準、考核辦法 55
附表2年收入測算表 57
附表3人工費用測算表 58
附表4 環境衛生、公共能耗等管理費測算表 58　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
附表5 2007-2009年度**小區收支測算彙總表 60

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