房地產項目管理知識開發概述(doc 67頁)

房地產項目管理知識開發概述目錄：
第一章 房地產業開發概述
第二章 房地產項目開發程序
第三章 房地產開發項目的策劃分析
第四章 土地使用權的獲取
第五章 房地產經銷

房地產項目管理知識開發概述內容提要：
一、房地產商品銷售的主要方式
現階段房地產商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經紀人銷售”。而通過經紀人是發達的房地產市場條件下主要的房地產銷售形式。
（一）直接銷售
在我國市場上出售的在現階段大多是新房，因此多由房地產開發公司自行直接銷售。
（二）由經紀人銷售
經紀人（即中介人）對其所經營的房地產商品沒有所有權，而是代理商的一種。房地產經紀實際上就是房地產中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產經紀人有兩種形式，一是充當買賣雙方的介紹人，二是作為交易當事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯係，而且為其安排貸款，分析財務狀況，處理有關法律事務。
房地產賣主與房地產經紀人是委托與被委托的關係，這種委托與被委托關係必須用書麵合同確定下來。房地產銷售經紀合同應該包括以下內容：雙方姓名、房地產情況說明、經紀人的權利範圍、經紀人應提供的服務、銷售費用、經紀人報酬及支付方式、賣主開價、其他重要銷售條件、合同期限、協議種類等。
經紀人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產最終銷售價格的一個百分數。在出租經紀情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產賣出支付的，但有時買主急於尋購某種短缺的房地產，則將在與經紀人簽訂的合同中規定，傭金由買主支付。房地產經紀人的傭金數量主要受四個方麵因素影響，首先是地方政府的房地產管理部門會公布一個供參考的傭金率表；其二，在房地產經紀業市場上，不同時期因供求關係，也會形成一個傭金率水平；其三，不同房地產的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數量還要視經紀人提供的服務數量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規定，大多數情況是房地產產權轉讓後支付傭金。因此，經紀人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時間和費用，但得不到傭金。
二、房地產經紀的銷售代理協議
根據國內及國外房地產銷售代理的情況，房地產銷售代理協議主要有以下五種：
（一）公開報價
即房地產賣主通過恰當形式，公開提出一個售價，通知所有房地產經紀人。任何一位經紀人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這裏以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經紀人甲先於經紀人乙與顧客洽談並草簽意向書（即臨時協議），但經紀人乙先於經紀人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主隻向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經紀人介紹的買主，但爾後又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報價情況下賣主有權不通過經紀人，自己出售房地產，而不向經紀人支付傭金。
公開報價的優點在於可以為賣主提供眾多的經銷機會，但在實際操作中，這種協議方式既不利於經紀人也不利於賣主。對於經紀人而言，競爭太劇烈，一個經紀人花大量時間和精力去經銷房地產，結果很可能是徒勞的。對於賣主而言，采用公開報價將得不到經紀人任何實質性的經銷服務。
（二）獨家代理
獨家代理就是賣主授 予經紀人獨占的代理房地產出售權利，在這種協議下，如果其他經紀人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨家代理的經紀人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產，則不必向獨家代理的經紀人支付傭金。獨家代理協議一般有一定期限，在此期限內賣主不得單方解約。

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