商業地產項目策劃案例（PPT 176頁)

2.1、區域範圍界定（Boundary of our Study）
2.2.1、CBD範圍及概況
1998年，市規劃局在《北京市中心地區控製性詳細規劃》中，
將北京商務中心區的範圍確定為朝陽區內西起東大橋路、東至西大望路，
南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公裏的區域。
北京商務中心區 4 平方公裏的用地麵積，前期規劃在綜合比較國內外已形成的CBD的基礎上，
提出建築規模控製在1000萬平方米之內，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，
其它25%左右為商業、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環路、
建國門外大街兩側布置，確定位於"金十字"東北角麵積約30公頃的地區為CBD的核心區。
2.3、區域寫字樓供應（ Office Supply of the Area ）
據《北京市中心地區控製性詳細規劃》，北京中央商務區內共有居住人口約5.5萬人。
《北京CBD商業發展規劃》（2002至2010年）預測，CBD區域的消費人群約有50萬，
其中，
年輕商務白領約25萬到30萬；
CBD常駐財富階層有5.5萬；
CBD涉外人士約5.5萬；
各界商務旅行人群約7萬；
文化休閑人群約1至2萬；
觀光人群在4至8萬左右。
先鋒性：
城市的時尚和流行通常都是由城市的精英階層引領的。CBD作為一個城市精英階層最密集的地方，
往往是城市先鋒的發祥地。這裏的人們更加注重體驗和感受。
展示性或炫耀性：
不管是過去還是現在，中高消費階層對於自己的財富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。
在CBD工作和生活往往體現著時尚、品味和財富，從這個意義上說CBD也就成了一個展示中心、炫耀中心。
24小時：
北京的CBD規劃為24小時，它的生活形態也將是24小時的。
目前北京CBD人群在區域內停留的時間已經越來越長，CBD的晚間魅力在逐漸增加。
2.5、區域商業市場概況（ Retail Market Study of the Area ）
2.5.2、區域內新增商業列舉：
商業形態：無論現有商業還是未來供應商業均以大型綜合性商業為主。
商業檔次：預計未來商業物業供給檔次以中檔偏高以上為主。
商業走勢：隨著大量商業物業的落成，區域的商業氛圍將獲得明顯的整合
、提升，區域的競爭優勢和吸引力明顯增強。
商業缺口：未來CBD商業供應仍以大型綜合購物中心為主，
這就注定零售業態是未來商業的絕對主力業態，
而能夠滿足24小時消費的餐飲、娛樂業態仍將是未來CBD的主要需求。
2.6.1、華貿商圈
2.6.2、國貿商圈
2.6.3、世貿天階商圈

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