如何運用收益法的基本原理(ppt 38頁)

目錄：
第一節 收益法的基本原理
第二節收益法的計算公式
第三節　淨收益
第四節　　資本化率
第五節剩餘技術
第六節　收益乘數法

內容簡介：
第一節 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理論依據
1.概念：是求取估價對象未來的正常淨收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.理論原理：預期原理
將估價時點視為現在，自愛現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著在其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取淨收益，如果現有某一貨幣額可與這未來源源不斷的淨收益的現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價格
二、收益法適用的對象和條件
是有收益或者有潛在收益的房地產，如商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐館、遊樂場、影劇院、廠房、農地等房地產
三、收益法的操作步驟
1.搜集有關房地產收入和費用的資料
2.估算潛在毛收入
3.估算有效毛收入
4.估算運營費用
5.估算淨收益
6.選用適當的資本化率或折現率
7.選用適用的收益法計算公式求
第二節收益法的計算公式
一、最一般的公式
n Ai
V ＝ ∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中: V ─ 收益價格（元，元/m2）；
Ai─ 未來第i年的淨收益（元，元/m2）；
R ─ 資本化率（％）；
n ─ 未來可獲收益的年限（年）。

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