某樓盤營銷方案分析(ppt 41頁)

某樓盤營銷方案分析目錄：
PART 1.某年回顧 & 某年目標解析
PART 2.本體、市場、客戶－3C分析
PART 3.價格研判 & 核心問題界定
PART 4.營銷攻略 & 執行節點

某樓盤營銷方案分析內容提要：
銷售成績蜚然：在漸入淡市的年末，一品漫城全景公寓以毛坯13500均價入市，開盤當天成交60套，去化33％，開盤三周去化132套。綜合價格與速度因素， 一品漫城的高層推售情況均好於競爭對手。
走入政策影響困境：某年的花園洋房銷售抓住了市場走強的機遇。但全景公寓的成交量則受政策影響和競爭對手擠壓較大；雖然價格逐步提升，但已近市場接受極限。
客戶美譽度已經建立：一品漫城的客戶美譽度較好，社區的大盤形象和軌道優勢是客戶對項目的最大價值認同點。
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分批推售，避免內部競爭——
寬景頂樓230平米複式與聯排存在競爭。
推售時間緊，與小高層合理銜接——
1、如果待小高層去化完成後再推售聯排，則月均去化量應保證23套，這對高端產品是非常高的速度要求，因此需提前入市。
2、小高層最後一批剩餘房源多為一房小戶型，交叉推售可通過聯排進行價值帶動。
資金壓力前置，降低風險——
1、聯排是高端現金牛項目，先於寬景入市，可提前釋放資金壓力，降低回現風險。
2、寬景作為整個社區的明星產品，體量最少，可在銷售末端博弈高價。
跟隨對手，看清市場——
金地灣流域的雙拚產品，在三林片區內將成為價格風向標，該產品在5月推出，因此可根據其價格走勢，判斷本案聯排的合理占位。
建議：寬景和別墅推售計劃根據市場變動情況，在小高層銷售末期具體排定。
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策略分解
A、樹立總體正向標杠：
1、以與前期銷售持平的價格入市，快速建立銷售基礎；
2、研判產品價值，製定分棟價差，通過明星及創新產品樹立項目正價格標杆，引導客戶按照銷
售策略購買，在保證量的同時，實現價值最大化。
B、合理分流內部競爭，擴大外部競爭力：
1、合理範圍內的大價差策略，引導客戶分流至較少需求的房號；
2、控製總價策略，擴大項目對外競爭力.

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