某區域房地產金融體係的研究(doc 68頁)

某區域房地產金融體係的研究目錄：
一、房地產市場需求體係研究
二、房地產市場體係研究
三、九龍坡區房地產投融資體係的研究

某區域房地產金融體係的研究內容提要：
確定投資項目
九龍坡區要建立項目庫，並以此形成明確的投融資目標。具體的運作由政府和企業共同負責，政府主要負責基礎設施建設。企業主要進行其他房地產的開發和運作，比如：住宅房地產、工業房地產、教育房地產、旅遊房地產等。在這方麵我區已經做了較為詳細的規劃。這是解決錢往哪兒去，派什麼用途的問題。搞好投融資體製機製改革，首先要形成一個投資融資的目標，對一個地區而言，就是要做好項目前期準備，沒有項目前期準備和行業策劃，是搞不出項目庫來的。現在這個世界不缺錢，沿海許多地方的錢都在尋找一個好的投向，金融係統的錢也是這樣。從這個意義上講，有效益、有回報、有前景的項目就變成大家追逐的對象。你隻要有好的項目，國內外的錢都會來找你。因此，搞活投融資的前提就是要把項目策劃好。
確定投融資渠道、結構和比例
據統計表明，十五期間九龍坡房地產業的融資模式主要是自有資金+銀行貸款。其中銀行貸款的比例高達70%左右。根據對以上幾種融資模式的分析，結合重慶和九龍坡的現狀，我們預計“十一五”期間九龍坡房地產業的俄主要融資方式仍然是銀行貸款。但其他比如信托業將會占有一定的比例。即形成自籌資金+銀行貸款+信托+外資+其他的融資模式。關於投融資的比例結構，大體要統籌三種比例：
一是政府投資與社會投資的比例。一般來說，一個地區的投資，主要依靠社會力量、市場力量和企業力量來投資。政府肯定也要投入，但不能包攬太多，政府投入主要包括三塊：一是公共服務體係項目，市場、企業因沒有回報不肯投資的地方；第二塊是由於市場信號缺損，企業現在不肯投，但以後會投，現在需要政府來投資的地方；第三塊是有些事情不適合私人和社會企業投資，必須政府主導建設的。國外市場經濟發達的國家的基本情況是，政府公共投資在總投資裏約占５－１５％左右，重慶作為中國西部地區，市場經濟不夠發達，又處在開發初期，一段時期內政府投資比重會保持在１５％左右是合適的。

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