商業街地產項目的規劃設計(doc 9頁)

商業街地產項目的規劃設計內容摘要：
　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店麵。首先講一下大型綜合商業，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方麵缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然後招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。
　　為什麼說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然後通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對於大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。
發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京　　周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那裏，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作並不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對於不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做設計過學院路分店，知道他們對賣場的麵積、停車位的麵積、貨架的陳列等都有一係列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，後期招商的困難越大。
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