某房地產預算與內控體係(PPT 66頁)

主要內容
診斷意見
雲百大近期模式和改善目標及基本原則
預算體係
內控體係

第一部分
遠卓將按照下麵的體係分析雲百大現有的問題
目前雲百大項目實施過程中組織分工的現狀如下
…上述的分工雖然有曆史的原因，但存在一定的不合理性
在預算的編製過程中，雲百大沒有很清晰的區分公司預算和項目預算
公司預算科目設置太細，而某些科目應該在項目預算中進行核算
預算執行的結果與預算編製之間存在較大的偏差
偏差產生的原因是多方麵的
預算偏差的產生從根本上說是對於項目執行過程中的控製存在某些機製上的原因
在規劃設計階段存在的潛在問題直接影響其他環節
對於像房地產商這樣的“大型集成商”而言，招投標環節的不完善影響項目完成的質量
施工中隨意對原有設計的變更導致現場簽證量過大，進而直接影響預算的準確性
材料和設備價格的核定不合適也會影響預算成本的控製
銷售定價的不合理以及缺乏及時跟蹤機製將直接減少公司現時的收益
雲百大目前的內控體係不完善是導致預算執行情況不佳的重要原因
公司目前的內控體係不盡完善
第二部分
剛剛恢複上市的昆百大麵臨盈利要求的巨大壓力，房地產業務將成為昆百大的重要利潤來源
為了達到資本市場對上市公司盈利的要求以及自身發展的需要，昆百大的房地產業務需要進行異地擴張
由於基礎不一樣，房地產業務在各地發展的業務模式不盡相同
基於房地產業務發展的現狀和未來的趨勢，在預算和內控體係方麵近期需要樹立如下改善目標
…並關注以下改善的重要原則
第三部分
預算編製的流程
計劃預算的編製是一個從上至下又從下至上的多次溝通討論的過程
預算的編製、調整與執行橫跨整個年度
預算體係的基本結構
就預算科目設置而言，事業部預算和項目預算的範圍有所不同
項目預算是事業部預算的基礎
建議將一個地塊按照一個項目來進行預算，而不以單個開發期作為單個項目處理
從項目預算體係的角度，估算概算預算一步步逼近真實
名詞解釋
不同的預算項在編製階段有不同的狀態
投資估算主要保證不漏項
投資概算的精確性較高，指導性更強
項目預算要求對成本項的預測更準確，同時也需要對收入作同步調整
項目預算的編製需按時間展開
部門預算包括與項目相關的功能預算和部門內部費用兩塊(區域公司的預算主要是市場預算和內部費用)
子公司的編製預算包括項目預算和內部費用兩大部分
事業部預算編製需隨項目和子公司及辦事處預算的細化和調整不斷滾動
不同層麵的預算都需要按期滾動修正
各部門在項目預算編製過程的分工各有側重
項目預算編製的流程
項目預算編製的流程（續）
在預算的執行過程中，需要根據具體的執行情況調整收入和成本的原始預測
…同時還需要從項目實施的各個環節控製預算的執行
項目預算過程控製－前期開發階段的主要控製點
項目預算過程控製－規劃設計環節的主要控製點
項目預算過程控製－規劃設計環節的主要控製點（續）
項目預算控製－建造環節的主要控製點
項目預算控製－建造環節的主要控製點(續)
項目預算控製－竣工銷售環節的主要控製點
項目預算控製－售後服務環節主要控製點
三邊工程在實施過程中應盡量避免，如果不得已而為之，則需要關注各環節之間的銜接
第四部分
從事業部的層麵而言，需要建立完善的內控體係
從事業部層麵的控製而言，合約的起草和審核是一個主要的控製點
方案評審是保證項目按照預定計劃實施的基礎
權限體係的設置是事業部有效運轉的保障
權限的分類示意
建立和完善內審機製有利於保障整個公司健康的運行
對現金流的控製是內控體係的核心

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