三線城市中小規模城市綜合體快速盈利模式與案例解析(DOC 38頁)

內容摘要
一、前言
我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經驗教訓，與二三線城市有什麼不同。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發展的瓶頸或者發展的無奈，或者發展的機遇。今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自操作過的，也是有親身感受。目的是希望大家通過上午的交流，了解二三線城市都市綜合體的發展未來 以及作為開發商或者建築設計公司，或者商業團隊，我們的使命是什麼？一線城市與二三線
城市是有區別的，很難簡單的把二三線城市的明天認為是北京的今天，有的時候不見得如此，
各個地方的人文、文化、價值觀等等都是不盡相同的。
今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合於北方城市，我看到一些同事來自於湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。比如距離100公裏左右的唐山、秦皇島都有很大的差
異，這都是要實事求是的，不是簡簡單單的跟風，某某怎麼做，我們就跟風做，我們學不了某某。最近有一本書《海底撈你學不會》，很多東西不能照搬召做，根據實際情況來發揮。 跟各位探討一下國內二三線城市商業地產及都市綜合體的發展現狀，然後再講講國內一線城市北上廣深商業地產及都市綜合體的生意模式與盈利模型。
二、二三線城市商業地產及都市綜合體的發展現狀
中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數同事屬於國內二三線城市，二線城市更多的是省會城市，三線的城市是某些弱一點的省會城市或者地級城市，還有一些不是地級城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。
目前國內二三線城市商業地產發展怎麼樣？我們的發展期我個人覺得應該是從2008年奧運會開始，二三線城市有了都市綜合體的概念，因為2008年之前中國都在大興土木改造北京，因為有奧運會，北京改的非常令人瞠目結舌，不能說好也不能說不好，總之用外國人兩三天時間評價說了不起，然後人家走了，剩餘城市怎麼樣，我們還要慢慢體會。不管怎麼樣，這種大興土木的都市綜合體要知道，單獨2007年的商業地產的放量是550萬平米，2008年商業地產的放量是850萬平米。08年之前都是在北京，比如上海的世博會等等在大興土木，
中國城市化建立的一種起點熱潮都來自於奧運會，奧運會後，中國的各個省會城市，省裏的領導下大力氣進行各自省裏七八個地級市的都市化進程，來自河北唐山、秦皇島、張家口、滄州、邯鄲、保定、邢台方方麵麵的同事都能感受到，河北說三年大變樣，遼寧說三年要大
大變樣，所以城市在不斷的拆，原來的老城區全部像唐山大地震一樣拆掉了，現在各自城市都是如此，很多原來繁華的市中心都要建立起現代都市的標誌。這也是從08年，各個二三線城市才開始風起雲湧向著一種地產的開發模式，在此之前，主要是房地產的開發形勢。 今天又發現在國內已經對住宅市場，政府已經嚴厲控製一年多的時間，最近大家都說房價拐點了，昨天我看新浪網上講北京已經有兩個房子都很有名，一個是在通州北京橡塑11600降到了底點，我今天早上看短信合生創展世界花園在通州9980，現在房地產的寒冬來了，消
費者的春天開始到來了。這個房地產的打壓限購導致了大家都持幣觀望，今天的二三線城市雖然住宅的開發仍然比北京、上海一線城市開發商更有信心一點，但是價格已經明顯的在今年頂多不降價或者已經開始降價了，北上廣深降得很厲害，在二三線城市住宅還沒有完全探
底，但是也沒有漲。這種情況下，大家突然發現在二三線城市幹都市綜合體劃算，因為能夠賣商鋪，大家不願意回避又想回避，二三線城市商業地產開發商為什麼要開發？

..............................