分行業納稅輔導手冊(房地產業)(doc 42頁)

分行業納稅輔導手冊(房地產業)目錄：
第一節 房地產業稅收政策等方麵內容
第二節 房地產業發票管理方麵內容
第三節 納稅服務方麵內容
第四節 房地產業稅收檢查方麵內容

分行業納稅輔導手冊(房地產業)內容提要：
一、征稅範圍
（一）基本規定
在中華人民共和國境內轉讓土地使用權、銷售不動產應按規定征收營業稅。
1、轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產征稅範圍包括銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。
建築物、構築物是指通過建築、安裝和工程作業等生產方式形成的建築產品。包括：
（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學校、商業用房等；
（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；
（3）設備安裝工程（不包括機械設備本身）：支柱、水塔、水池、設備基礎、操作平台、各種設備的砌築結構工程、金屬結構工程。
其他土地附著物，是指除建築物、構築物以外的其他附著於土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。
（二）特殊規定
《中華人民共和國營業稅暫行條例》實施細則第五條規定： 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：
1、單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；
2、單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；
3、財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。
前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
二、納稅義務人和扣繳義務人
（一）納稅義務人：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。
1、除《中華人民共和國營業稅暫行條例》實施細則細則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營並由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。）和第十二條（中央鐵路運營業務的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業務的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業務的納稅人為地方鐵路管理機構，基建臨管線運營業務的納稅人為基建臨管線管理機構。）的規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為並收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內設機構。
2、個人，是指個體工商戶和其他個人。
（二）扣繳義務人
1、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。
2、國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。
三、營業額
（一）基本規定
房地產業營業額為納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印製的財政票據；3、所收款項全額上繳財政。（與企業所得稅基本相似）
（二）特殊規定
1、納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產時發生退款，納稅人的營業額計算繳納營業稅後因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以後的應繳納營業稅稅額中減除。
2、納稅人采取折扣方式轉讓地使用權或銷售不動產，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。
3、納稅人轉讓土地使用權或銷售的不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產無償贈與他人的，按下列順序確定其營業額：
（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（3）按下列公式核定：
營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。
4、納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，其營業額的人民幣折合率可以選擇營業額發生的當天或者當月1日的人民幣彙率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定後1年內不得變更。

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