上海浦東寫字樓市場分析報告(doc 43頁)

上海浦東寫字樓市場分析報告目錄：
第一章 辦公樓市場分析
第二章 住宅樓市場分析
第三章 酒店式公寓市場分析
第四章 產品分析
第五章 推廣建議

上海浦東寫字樓市場分析報告內容提要：
一．辦公樓及其發展空間
辦公樓是因商務活動的需要、集中在一群小房子中的、各自獨立又相互緊密聯係的相關業務群體。建築師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發展，把各行業的客戶集中在一起。隨後發現當這些工作人群集中之後，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應的功能設施。經過長期的發展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字——寫字樓。
獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，於是人們就將相關行業用更多的寫字樓集中在一起，並配以旅館、酒店、商業等，使這成片的寫字樓形成中央商務區——CBD。CBD成為城市主要商務活動的核心區域之一，大大提高了城市空間的利用和商務活動與交往的效率。
高速成長與發展中的中小企業，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標誌性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業的合並辦公。這既保證有獨立的私密的辦公地點，又減少相關的自身配套設施，利用社會化的服務方式減少相關成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關配套設施齊全，服務功能齊全。
二．辦公樓的環境
這裏指的是大環境，即辦公樓所在的區域、地段、位置、市政配套設施、小區配套設施、空間規劃布局等一係列影響辦公人員的生理、心理的因素。
寫字樓給人印象是聳入雲端的玻璃幕牆、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務性工作的場所，而非企業張揚個性、推崇創造力的工具。但是，建築本身其實不過是一個水泥做的盒子，最終賦予建築個性的其實是身在其中的住戶、是人、是企業。
目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對工作環境質量的要求，擁有現代建築所具有的各種優勢，兼具健康性與環境性的寫字樓。對“兩空一綠”有很高的要求。“兩空”指空氣質量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應包含以下條件：
（一） 交通
交通便利是辦公樓的基本條件，其決定了員工上下班的方便與所需時間的長短。員工在選擇公司時，如果要轉幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。轉車一是耽誤時間，二是可能會影響到員工的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。
（二）氛圍
除了交通外，是否有辦公氛圍也至關重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但並不適於辦公。建築不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環境氛圍息息相關，寫字樓對於氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍就是中央商務區（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家彙、淮海路等均屬中央商務區，其寫字樓的租價也是較高的。
（三） 品質
寫字樓本身的品質也十分重要，除了樓層、房間朝向、麵積、空間布局的合理性、通風、采光情況等硬件條件，同時還應具有完善的配套服務體係，如設立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為員工解除疲勞、放鬆心情營造良好的空間。而衛生係統以及運輸係統的考慮也是符合健康標準的重要依據。
（四） 景觀
白領階層每天都在一種高壓強度的狀態下工作，容易產生壓抑感，也需要一種事物使他們放鬆心情，或是激發他們的工作興趣和創作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。
（五） 精神
良好的工作氛圍可以讓人精神煥發，與建築相得益彰的外形設計能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班就是一種不可名狀榮耀。

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