公司物業管理工程作業指導書(doc 55頁)

公司物業管理工程作業指導書目錄：
一、 部門簡介----------------------------------------------------------（4）
二、 日常管理----------------------------------------------------------（5）
2-1、日常管理的主要工作內----------------------------------------------（5）
2-2、設備運行管理------------------------------------------------------（5）
2-3、計劃性維修管理----------------------------------------------------（5）
2-4、設備巡視管理------------------------------------------------------（6）
2-5、節能運行管理------------------------------------------------------（6）
2-6、設備、資料建檔及管理----------------------------------------------（6）
2-7、接管驗收標準------------------------------------------------------（7）
2-8、前期介入管理------------------------------------------------------（9）
三、崗位職責----------------------------------------------------------（10）
3-1、 工程部經理崗位職責----------------------------------------------（10）
3-2、 工程部主管崗位職責----------------------------------------------（10）
3-3、 專業工程師崗位職責----------------------------------------------（11）
3-4、 專業領班崗位職責------------------------------------------------（11）
3-5、 電工崗位職責----------------------------------------------------（11）
3-6、 弱電維修工崗位職責----------------------------------------------（12）
3-7、 水工崗位職責----------------------------------------------------（12）
3-8、 空調工崗位職責--------------------------------------------------（13）
3-9、 電梯維修工崗位職責度--------------------------------------------（14）
3-10. 裝修工崗位職責(木、瓦、油工)----------------------------（14）
3-11、機房值班人員崗位職責--------------------------------------（14）
四、 規章製度--------------------------------------------------（15）
4-1、 交接班製度------------------------------------------------（15）
4-2、 巡查製度--------------------------------------------------（15）
4-3、 檔案借閱製度----------------------------------------------（16）
4-4、 材料管理製度----------------------------------------------（16）
4-5、 公用工具管理製度------------------------------------------（17）
4-6、 衛生管理製度----------------------------------------------（17）
4-7、 電梯管理製度----------------------------------------------（17）
4-8、 電梯安全管理製度------------------------------------------（17）
4-9、 臨時施工用電管理製度--------------------------------------（18）
4-10、配電室值班製度--------------------------------------------（18）
4-11、報告製度--------------------------------------------------（19）
4-12、配電室防火製度--------------------------------------------（19）
4-13、配電室（配電櫃、箱）的管理製度----------------------------（19）
4-14、配電設備維護保養製度--------------------------------------（20）
4-15、配電室事故處理製度----------------------------------------（20）
4-16、倒閘停、送電操作票製度------------------------------------（20）
4-17、機房值班製度----------------------------------------------（22）
4-18、給排水管理製度--------------------------------------------（22）
4-19、水泵房（水井）的管理製度----------------------------------（23）
4-20、公共設施維修保養製度--------------------------------------（23）
4-21、房屋維修製度----------------------------------------------（23）
4-22、消防報警係統維護保養製度----------------------------------（24）
4-23、值班電話製度----------------------------------------------（24）
五、 操作規程與標準--------------------------------------------（24）
5-1、 高低壓配電櫃操作指導--------------------------------------（24）
5-2、 空調機控製箱及、水泵控製箱作業指導------------------------（31）
5-3、 蓄水池清洗作業指導----------------------------------------（32）
5-4、 水泵作業指導----------------------------------------------（33）
5-5、 水工巡查作業指導------------------------------------------（35）
5-6、 風機盤管清洗及檢修作業指導------------------------------（35）
5-7、 空調機巡視檢查作業指導----------------------------------（36）
5-8、 空調係統換季作業指導------------------------------------（36）
5-9、 電梯困人救援作業指導------------------------------------（37）
5-10、房屋（設備設施）養護和修繕作業指導----------------------（37）
六、服務管理規範---------------------------------------------------（42）
6-1、入戶維修工作程序----------------------------------------------（42）
6-2、服務用語------------------------------------------------------（44）
6-3、職業紀律------------------------------------------------------（45）
七、突發事件說明---------------------------------------------------（45）
7-1、 采暖係統緊急處理程序-----------------------------------------（45）
7-2、 製冷機緊急處理程序-------------------------------------------（46）
7-3、 空調機組緊急處理程序-----------------------------------------（46）
7-4、 配電係統緊急處理程序-----------------------------------------（47）
7-5、 電梯緊急處理程序---------------------------------------------（48）
7-6、 生活水係統緊急處理程序---------------------------------------（49）
7-7、機房火災緊急處理程序------------------------------------------（49）
7-8、易燃氣體、瓦斯泄漏緊急處理程序--------------------------------（49）
八、表格（附加）

公司物業管理工程作業指導書內容提要：
（一） 日常管理的主要工作內容
1.0 目的
加強工程部人員管理，提高管理和技能水平。
2.0 範圍
適用工程部全體員工。
3.0 內容
3.1.1加強員工的培訓要從素質和技術兩個方麵入手，並適當承擔其他工作，逐步實現一專多能，讓員工感到自已在各方麵技能的較大提高，使員工產生榮譽感及自豪感。
3.1.2合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人員要善於傾聽不同的意見，這樣可以從中得到很多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法，從而才能調動員工的工作積極性。
（二） 設備運行管理
1.0 目的
加強設備設施日常維護保養工作，保證設備設施的安全運行，做好後勤保障工作。
2.0 範圍
適用於XX物業工程部所管轄的XXXX項目。
3.0 內容
3.1.1嚴格按設備的操作規程對設備進行正確操作。
3.1.2安排員工巡查，根據不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。
3.1.3及時發現設備的初期問題，及早解決。
（三） 計劃性維修管理
1.0 目的
加強工程部維修計劃性，提高設備設施完好率，延長設備設施的使用壽命。
2.0 範圍
適用於XX物業工程部所管轄的XXXX項目。
3.0 內容
3.1.1製定設備設施的維護保養計劃並實施。
3.1.2建立設備檔案資料卡。
3.1.3將德融物業所管轄的區域內所有必須進入維護計劃網的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養內容，建立設備台帳登記卡。並按說明書中規定的維護保養項目內容。
3.1.4建立維護保養記錄表格。
3.1.5編製設備計劃維護總表。
3.1.6將全部維護保養記錄表中的任務和時間彙總到計劃維護總表中，並製定出年度設備維護保養計劃一覽表。
3.1.7檢查維護保養計劃的實行情況。
3.1.8維修工根據指令卡完成任務後必須在卡上填寫工作記錄，包括所用時間，檢查結果等，並簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質量。

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