東方酒店銀座管理知識(doc 36頁)

東方酒店銀座管理知識目錄：
第一章 城市開發走勢與市場形勢分析
第二章 項目市場定位與競爭策略
一、本案酒店式小套房定位的可行性
二、就市場需求與接受程度而言的可操作性
第三章 購房者及使用者描述
第四章 項目弱勢與應對操作策略
一、項目價值攻防體係營造
二、項目弱勢的應對策略
三、項目主輔牌設計
第五章 產品設計策略
第六章 營銷策略分解

東方酒店銀座管理知識內容提要：
揚州現有市場形勢分析：
1、整個揚州地產市場，多層住宅的表現出旺盛的銷售去化；
2、現有小高層項目均走商住路線，雖通過各種渠道去化，但銷售去化日顯疲態，這些項目在形象與檔次上均無建樹。
3、揚州第一個酒店式公寓項目——彙展閣的推出，引起消費者的關注。但是，由於它是綜合樓滯銷後的改造，項目軟硬件均比較落後，且項目的營銷水平不高，項目定價偏離市場，難以迎合市場的需求。
總體來說，揚州目前市場上並沒有真正意義上的“酒店式公寓”，現有項目大多是在傳統的運作方式上，針對常規自住型客戶競爭市場。在更大的商城商圈背景下，東方銀座作為小高層物業，在這種市場情況下，若加入現有競爭，必陷入持久的銷售馬拉鬆。
本項目位於江陽路南側，文彙南路以南，但不臨文彙南路，而座落於沿街汽配店之間，其開發趨勢是確實存在的有以下幾點：
1、雖然揚州西南區域是城市重心區，但目前江陽路此路段除了裝飾商圈與酒店突出外，住宅開發項目少，不屬於前述四大住宅開發熱點區域，市場熱度較低。
2、單麵臨主幹道而且臨街麵窄，狹長的“L”型地塊使居住功能規劃受限製的同時，也不利於項目氣勢的營造。
3、目前開發區街闊人稀，人氣尚弱，集客力較差。
所以，本案住宅如果以傳統住宅形式投入競爭，即使花費大量精力為項目加溫造勢，可能要等待整體區域的啟動才能有較好成效。為了實現項目的超常規銷售與資金快速回籠，我們將項目偏離傳統住宅市場，定位於兼具投資與實用性的低總價小麵積異型物業------酒店式公寓，以讓項目跳出競爭，具備充分的唯一性、排它性及權威性。
其實，從房地產項目操作的角度而言，酒店式小套房的真諦並不在乎提供一種多麼誘人的新生活方式，而在於它是弱市強銷的利器之一，其市場切入和精髓在於：
1、從物業角度來說，兼容投資與使用機能，脫離傳統市場競爭，同時可以相對獨立於城市區域的開發熱度，在弱市獲得成功。
2、從購買成本的角度來說，酒店式小套房的小額投資穩定回報是其最大的購買利基。但可以不耀眼，因為私密性是其使用的機能的一個要點。同時，酒店式小套房的地段要求首先在於便捷，其次是臨近繁華，相對傳統住宅而言，它的立地要醒目。
3、酒店式套房對地段的要求不在於眼前的繁華，而在於對區位未來發展定位的前瞻性，我們操作的兩個案例，首先都成功在對其地段潛能的挖掘，都是在該區域市場不被人看好的時候獲得銷售成功的。當然，其地段的價值必須通過策劃包裝與宣傳引導，讓客戶充分認知。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。

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