眾專家淺談房地產行業的市場發展研究報告(doc 61頁)

眾專家淺談房地產行業的市場發展研究報告目錄：
一、堅定看好房地產市場的長期發展
二、第二財政推動土地二級市場迅猛發展
三、某某：鬱亮時代下的新規則 必須建立抗震牆
四、深度調查：企業資本能力主導房地產新格局
五、資本能力 主導房地產新局
六、香港房地產行業發展曆程及其與內地的比較
七、浙江樓市深度調查：四大泡沫可能引發崩盤危機
八、《報告》執筆人打開天窗說亮話：房產泡沫早已出現

眾專家淺談房地產行業的市場發展研究報告內容摘要：
　　1998年住房製度改革，將中國巨大的住宅存量和需求推向了市場，也使長期被壓抑的需求得到了釋放。國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟新的增長點，並出台了一係列的扶持政策，刺激著住宅產業的增長。住宅投資占行業投資比重持續增長，目前已占全行業投資的68%以上，成為整個產業的核心(如圖1)；住宅價格的漲升已成為拉動房地產整體價格指數的主要動力(如圖2)；個人消費成為推動房地產需求的決定性力量，個人購房比重已接近90%，其中個人購買住宅商品房的比例超過95%。
　　在我們的實證研究中，城市人口增長對房地產市場的推動作用遠大於居民收入增長。2003年末，我國城市人口約為5.23億。我們預計，2010年則有望接近7.3億(城市化率約為55%)，新增城市人口約2億。中國城市人口加速增長期將持續到2018年，屆時中國城鎮人口將占總人口的70.9%(如圖3)。長達15年的城市化加速增長，將形成對住宅和城市建設的強烈需求，進而對城市房地產價格的變遷產生極大影響。
　　未來的住宅需求主要來自：城市人口增長產生的實際新增需求；由於居住水平提高，人均居住麵積提高所產生的新增需求；由於存量住宅自然折舊產生的新增需求；流動人口增長產生的新增需求。

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