農村房屋買賣合同效力之分析(doc 8頁)

農村房屋買賣合同效力之分析內容提要：
一、目前處理該問題的司法現狀。
　　目前，人民法院在審理農村房屋買賣合同糾紛時，對其效力的認定主要有三種觀點：一、合同有效。理由是《合同法》規定，違反法律、行政法規的強製性規定的合同方為無效;《〈合同法〉解釋》進一步規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會製定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，我國法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。二、合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律並不禁止這種放棄行為;另外，《合同法》第58條中規定：“……不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……”。其中“不能返還”是指事實上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據實際情況的需要，而使用擴張解釋來理解“沒有必要返還”能更好的倡導誠實信用原則，維護交易安全，保障農村環境穩定。三、合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。
二、我國相關法律規定的曆史演變。
　　1982年時國務院製定過《村鎮建房用地管理條例》，該條例第四條規定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地”;第十四條規定“農村社員、回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人，……建房需要宅基地的，應向所在生產隊申請……報公社管理委員會批準;確實需要占有耕地、園地的，必須報經縣級人民政府批準。批準後，由批準機關發給宅基地使用證明”。第15條規定“由於買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第14條的規定辦理申請、審查、批準手續。”“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居並拆除房屋後騰出的宅基地，由生產隊收回，統一按排使用”。從上述規定看，當時的法律禁止建房用地的直接買賣，並不禁止房屋的買賣，隻是規定了房屋的買賣需要經過有關機關申請、審查、批準。但該條例於1986年被《土地管理法》明令廢止。

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