房地產不同階段涉稅業務會計核算與稅收風險防控教材(PPT 194頁)

一、取得土地階段稅收風險控製與納稅答疑
（一）以招掛拍方式取得土地，
合同條款如何商定才能規避土地使用稅風險？
計征契稅的依據以及納稅環節如何確定？
1、稅收政策：
（1）土地使用稅：
財稅【2006】186號：
自2007年1月1日起，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，
應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；
合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
（2）契稅：
《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）：
①出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
A、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、
土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、
市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、
同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。
土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
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