房屋回遷業務涉稅問題分析(DOC 45頁)

內容摘要
回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然後按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造後新建的房屋。房屋回遷業務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原麵積拆一還一，給予其同麵積房屋回遷安置。
房屋回遷業務涉及的稅種比較多，各稅種的政策規定又不同，如何準確地確定回遷業務中各稅種的計稅依據是納稅人的關注點之一。下麵，筆者就如何確定回遷業務中各稅種的計稅依據作以闡述。
契 稅
《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第四條規定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據為成交價格。同時還規定，前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。因此，開發商在回遷業務中取得的國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。也就是說，按照契稅政策規定，房地產開發公司采用回遷方式進行動遷安置屬於房屋原地實物補償，房地產開發公司繳納契稅時，不能將包含在購買土地成交價格中的補償房屋開發成本（包括房屋貨幣補償和房屋實物補償）從計稅依據中扣減繳納契稅。

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