房地產開發業務主要會計核算與稅收處理(ppt 43頁)

主要內容
第一節 概 述
第二節 房地產開發企業會計科目的設置及運用
第三節 房地產開發企業主要會計核算及涉稅事項

內容摘要
第一節 概 述
房地產又稱為不動產，是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。
房地產開發是根據國民經濟計劃、土地利用計劃和城市建設總體規劃，對一個開發區域內基礎設施、民用住宅、工業通用廠房、商業網點、辦公樓等實行統一規劃設計、統一征地拆遷、統一組織興建，以取得房地產開發的經濟效益、社會效益和環境效益的最佳結合，為城市的未來發展提供有效的物質技術基礎。
房地產業被稱為國民經濟的晴雨表和風向標，與國民經濟的發展密切相關。近十多年來，房地產業已經成為國民經濟增長的支柱業和基礎產業，其貢獻的所得稅、土地增值稅、營業稅等稅收收入已成為我國稅收收入的重要組成部分。
一．房地產是一個特殊的生產產品，它具有以下一些特點：
1、 房地產商品的地域性與單一性。房地產最突出的特點是與土地相聯，以土地為依托，具有固定性、區域性。因此房地產的交易隻是產權的交易，而不會出現房地產的流動交易。由於這一特點，使房地產又具有了單一性的特點，因為在同一塊土地上隻能建一棟房屋，且會在較長時間內存在。同樣的設計圖紙，由於建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的價值。即使建在了同一位置上，由於不同的樓層和朝向，房屋的價值也有所不同。
2、 房地產商品的雙重性與風險性。與一般的消費品比較，房地產不僅可用於消費，自家居住，同時也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價。因此它具有保值、增值的功能。但是投資與風險同在，房地產商品的單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量的開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境，不但自身受到影響，而且會導致銀行的金融危機，甚至會引起經濟的蕭條。
3、 房地產商品的不可替代性。按照西方經濟學的理論，一種商品價格的變動會受到與其相關的商品價格變動的影響。相關商品分為互補商品和替代商品兩類。而房地產商品由於其與土地相連，不可流動，決定了它幾乎不存在可替代的商品。

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