住宅項目定價方法探討(doc 6)

概述

　　在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項目單位成本的基礎上加上一定比例的目標利潤作為項目的單位售價，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價方法僅僅考慮成本與企業的目標利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結果是住宅要麼賣不出去要麼企業不能獲取較大的利潤。差別定價法，它指房地產開發商經常根據顧客、房屋形式或形象、時間、地點的差異來製定不同的價格；差別定價是房地產開發商按兩種或兩種以上的價格來銷售住宅，而這些價格不一定完全反映成本費用上的差異，這種定價方法沒有很好地反映市場需求和行業競爭狀況，特別是根據顧客差異、房屋形象差異來定價更像是一種促銷手段。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎的定價方法，這種方法它考慮了市場需求和行業競爭狀況，在房地產競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大於求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標進行考慮，這樣就顯得過於籠統，沒有很好地按區域、住宅物業形態等因素進行市場細分，故在項目定價實際應用中將會遇到障礙。此外，還有尾數定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發商是在認真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。整數定價法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現消費者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運用於房地產企業中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這裏，筆者姑且稱之為類比量化定價法。

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