上海房地產價格走勢（new).doc38

要分析房地產價格的走勢首先要了解影響房地產價格的因素。在市場經濟條件下，影響房地產價格漲跌的因素主要有3種，即房地產開發經營成本，綜合品質（體現商品價值）、市場供需關係等。

1．房地產開發經營成本

房地產開發成本主要包括土地成本、前期費用、建安成本、財務和管理費、銷售成本、行政稅費等等。而建築形態、物業前期產品設計定位、環境創意也是和土地利用、建安成本等密切相關的。房地產開發經營成本的高低將直接影響房地產的價格。從2000年至今，上海房地產開發經營成本中建安費用上下沒有太大的波動，而土地價格在直線上升，其餘費用有漲有跌，從而造成近年房地產價格呈上升趨勢。

2．房地產綜合品質

房地產綜合品質，代表了房地產作為商品的價值。在通常情況下，商品價值是決定商品價格的主要因素。房地產綜合品質大致包括：地段（包括區域環境）和建築質量（包括小區環境、建築形態、戶型功能等）。

在供需相對平衡（或穩定）的時期，房地產價格的變動和房地產商品的價值（即綜合品質）的變化是呈正相關的。這幾年上海新增房地產的綜合品質逐年提高，尤其在90年代後期以來，提高程度在逐年加快。如區域道路交通、綜合環境不斷改善；小區環境不斷變化；建築立麵、造型趨於豐富多彩；戶型功能趨於科學、合理等等。這是這幾年上海房地產平均價格逐年上升的主要原因之一。

3.房地產供需狀況

在市場經濟下房地產作為商品，其價格受市場供需關係的影響很大。這幾年上海房地產供需波動較大。 1995 年上海商品房竣工麵積大於當年銷售麵積，竣工銷售比是 1.23 ： 1 ；商品住宅竣工麵積略小於當年銷售麵積，竣工銷售比是 0.99:1 。 1996~1998 年，無論是商品房還是商品住宅，竣工麵積都遠大於當年的銷售麵積。 1999~2000 年，商品房竣工麵積仍大於當年銷售麵積，但商品住宅竣工麵積開始小於當年銷售麵積。 2001 年上海商品房和商品住宅竣工的麵積都小於當年銷售麵積。見圖 1-1 、 1-2 、表 1-1 。
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