地產項目可行性報告內容指引(doc 23頁)

第1章前言………………5
第2章項目決策背景及摘要………………5
2.1 外部環境………………5
2.2 內部因素………………5
2.3 項目概況………………6
2.3.1宗地位置………………6
2.3.2宗地現狀………………6
2.3.3項目周邊的社區配套………………6
2.3.4大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）………………7
2.4 土地價格………………8
2.4.1土地價格計算的方法………………8
2.4.2合作方式及條件………………8
2.4.3土地法律性質評估………………9
2.4.4取得土地使用權程序評估………………9
2.4.5政策性風險評估………………9
第3章市場分析………………10
3.1 區域住宅或商業樓市場成長狀況………………10
3.1.1區域住宅或商業樓市場簡述………………10
3.1.2區域住宅或商業樓市場各項指標成長狀況（近3-5年）………………10
3.1.3區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢………………10
3.1.4區域內表現最好個案狀況………………11
3.2 分析：本案在區域市場內的機會點………………11
3.2.1區域市場在整體市場的地位及發展態勢………………11
3.2.2本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式………………11
3.2.3本案在區域內開發市場潛力………………11
3.2.4本案在開發中的營銷焦點問題………………11
3.2.5區域市場目標客層研究………………11
3.2.6各檔次產品目標客層特征及輻射商圈範圍………………11
3.3 結論………………11
3.3.1本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。………………11
3.3.2目標市場定位及產品定位………………11
3.3.3市場定位………………11
3.3.4目標人群特征/來源區域/行業特點………………11
3.3.5產品建議………………11
第4章規劃設計分析………………11
4.1 初步規劃設計思路………………11
4.1.1設計概念………………11
4.2 規劃設計的可行性分析………………12
4.3 土地升值潛力初步評估。………………13
4.3.1從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。………………13
4.3.2立即開發與作為土地儲備優缺點分析………………13
4.4 工程計劃………………13
4.4.1工期計劃………………13
4.4.2各期開工麵積………………13
4.4.3竣工計劃………………13
4.4.4開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。………………13
4.5 銷售計劃………………13
4.5.1各期銷售時間、價格、麵積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。………………13
4.6 投資收益分析和成本預測………………13
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築麵積，住宅和非住宅麵積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等………………13
4.6.1稅務分析………………14
4.7 經濟效益分析………………14
4.8 敏感性分析：………………15
4.9 項目資金預測 ：………………16
4.9.1資金投入計劃：………………16
4.9.2資金回款計劃：………………16
4.9.3資金需求計劃：………………16
4.9.4啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額………………16
4.10 管理資源配置………………16
4.10.1機構設置………………16
4.10.218新利真人网 需求………………16
4.10.318新利真人网 缺口及解決………………16
4.11 綜合分析與建議 ：………………17
4.11.1優勢：………………17
4.11.2劣勢：………………17
4.11.3機會：………………17
4.11.4威脅：………………17
4.11.5結論和建議………………17
第5章竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題………………17
5.1 主要指標測算………………17
5.2 競爭對手分析………………18
第6章在新城市開發需要補充的內容………………19
6.1 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況………………19
第7章附件………………20
7.1 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。………………20
7.2 按照新恒基集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程………………20
7.2.1成本測算可采用兩種方法：………………20
7.2.2成本估算表………………20
7.3 說明………………22

1.1 外部環境
1、 城市發展規劃與宗地的關係及對項目開發的影響，如：交通捷運係統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、 宗地所屬地域在該城市的曆史、經濟、文化、戰略發展等方麵的地位。例如，項目處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。
3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
1.2 內部因素
1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2、 公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

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