影響房地產市場定位的管理分析(doc 77頁)

影響房地產市場定位的管理分析目錄：
第一節 房地產、房地產業、房地產市場
第二節 房地產、房地產業、房地產市場概念
第三節 房地產產品的特殊性
第四節 產品特點
第五節 房地產銷售價格的不可比性
第六節 房地產市場的特點
第七節 短期內供求失衡明顯
第八節 市場供給的區域性
第九節 消費者購買的特點

影響房地產市場定位的管理分析內容提要：
嚴格講來這不算是一個時期，但由於它影響到後來房地產市場的最終形成，因而有必要進行簡單的說明。建國以後，由於中國實行了國有土地無償劃撥和房屋非商品化的政策，房地產市場逐步萎縮。在實踐中，需要土地或房屋者不是到市場上去購買而是向政府申請，得到批準後，政府就無償劃撥土地給申請者，於是形成了政府無償、無限期劃撥土地甚至無償劃撥款項給申請者自行組織建設業務住房和職工住宅，建成住房後以行政手段分配給職工，收取的租金隻是象征性的僅占工資總額的1%，於是在中國就形成了政府投資、實物福利分配的住房體製。這種體製，從1949年至1978年持續了30年時間，其中每年都有相當規模的房地產市場在開發建設之中，30年共積累了近8萬億元的存量房地產，但由於土地不能出讓、轉讓，房屋不能買賣，作為房地產市場就不存在交易的客體和對象，因此，可以說這一段時間房地產市場處於休眠時期[1] [3][11]。
（1）複蘇期：1979—1985年。1978年底，改革開放的政策取向為房地產市場的複蘇創造了條件，1980年開始推行的住房商品化改革，1982年深圳、廣州、撫順等城市收取城市土地使用費的試點，1984年5月國家有關部門將房地產業列為獨立行業的《國民經濟行業分類標準和代碼》的頒布等，都構成中國房地產市場複蘇的大背景。土地、房屋作為商品、作為資產具有收益的觀念開始引入。在複蘇期房地產交易規模還相當小，交易價格也不規範，總的來說處於探索階段[15] 。
（2）成長期：1986—1991年，1986年後的住房體製改革、土地使用製度向縱深發展的結果必然帶來房地產市場的成長和發展。1998年修改《憲法》、《土地管理法》。允許土地使用權依法轉讓以及浦東開發等，這些構成了中國房地產市場成長的環境。成長期房地產市場的主要特征是：第一；開發投資交易規模比複蘇時期有所增加，但還沒有大到一個成熟的階段；第二；市場運作方式單一，不規範行為大量存在。第三；企業數量少，規模不經濟。第四；地區發展很不平衡，重點即重在東南和東部沿海。第五；房地產法規很不健全[16]。
（3）快速膨脹期：1992—1993年6 月 1992年鄧小平南巡談話成為中國房地產市場迅速發展的一個轉折點。在這一時期國家把培育房地產市場提上議事日程決定把房地產業作為發展第三產業的重點都構成中國房地產市場快速發展的政策背景。但在實踐中很多體製都不完善，管理不順，法製不健全，市場行為不規範，在急進冒進的行動中中國房地產市場大發展時機反而演變為不切實際的快速飆升造成了過分膨脹的不良局麵。其主要表現在：房地產開發規模嚴重失控；房地產投資結構失調；房地產市場行為極不規範[11][16][17]。

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