房地產價格定位分析概述(doc 3頁)

房地產價格定位分析概述內容提要：
在市場環境下開發商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好，還是視市場供求關係的需求導向定價為佳?下文對此作一些分析。
一、認識房地產價格的真實麵目
房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質論價；優質高價，劣質低價。而房地產價格與一般物價相比，更表現出房地產價格不同的特征：
第一，房地產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產價格VS租金＝本金VS利息）。
其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用於保值、升值，他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。
第二，房地產價格實質上是關於房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的並非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。
第三，房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，這個地區並非固定不變的，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果後才能形成房地產的今日價格。
第四，房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由於不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同於一般物品。沒有一個統一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。
房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。

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