房地產資本運營講座(doc 27頁)

房地產資本運營講座內容摘要：
搜房起名叫做學院派，給我出了個題目叫我講一講關於資本經營的問題，第一個我想先說明，我也不是學院派，而房地產業不是學院派，從中國的房地產開發操作來看，是早於房地產的理論，盡管我們現在的各個大學已經安排了一些房地產係或者是房地產專業的課程，雖然盡管如此，咱們追求的房地產業是早於理論先開始的。那麼我們房地產開發公司最早的起源是統建辦，就是各個地方建立了房地產辦公室，人民轉向了進行房地產公司的辦理。那麼在當時的憲法還沒有修改，因此土地是不允許轉讓和買賣的，因此那時候所有成立的房地產開發公司必須是全民所有製，而全民所有製的基礎就是非壟斷和非國家所有，因此它並不是完全市場所有的東西，那麼在整個轉型的過程中，房地產的開發包括資本運營，既不是靠理論的指導，而是靠拚死的掙紮過程中逐漸發展，從八十年代一開始限製房地產企業的成長，然後開始加進去了一些限製的條件，88年進行了二次整頓，92年鄧小平南巡講話才真正形成了房地產的資本市場。
關於資本，咱們的理解當中好象資本市場隻是錢，其實不是，1970年費爾的經濟學理論就是資本是財富，任何財富都是資本，在考慮資本過程中不僅僅是資金的運營，凡是本錢的財富都是資本，當你打狼的時候那根木棍就是資本，那麼資本是一種載體，當你把資本認為是一種載體而不是主導的時候，你才能對資本起到一種運營的關係，而我們就是要把資本的作用發揮出來，也就是說剛才舉的例子打狼的那根棍的作用發揮出來。因此，我們在對資本運營的理解過程當中，你要把範圍擴大化，而且用到廣泛的方麵去，而不單單指在錢這一方麵。
而同時當這些東西對人類有用或者是稀缺的時候，它才能成為財富和資本，我們通常都知道人體是通常不缺少陽光的，缺少陽光人就活不下去了，但是陽光是非常足夠的，那麼人們就不覺得它稀缺，那麼人們也就認識不到節省陽光就是財富，那麼因此我們要對資本本身有一個正確的認識，你才可能對資本的運營產生正確的認識。首先我想講一講資本市場，狹義的資本市場就是我們所講的金融資本市場的概念，比如說我們有了信托投資，有了上市融資，有了開放式的直接融資等等。
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