審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件(ppt 53頁)

審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件內容提要：
第一條　【本司法解釋的適用範圍】
本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
【理解與適用】
1、關於本司法解釋的適用範圍，本條文共分適用、參照、不適用三層：
（1）適用本司法解釋的糾紛案件
本解釋隻調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區範圍內的房屋的租賃糾紛。城鎮房屋的確定以規劃為準，隻要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均
適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整範圍之內。
（2）參照本司法解釋的糾紛案件
鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋處理。
（3）不適用本司法解釋的糾紛案件
依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關係不屬於完全的民事法律關係，不適用本解釋。
2、關於軍產房的租賃行為
有關軍產房的租賃行為，主要體現在《中國人民解放軍房地產管理條例》等相關法律文件中，軍產房租賃基本
屬於完全的市場行為，並不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。
第二條　【違法建築物租賃合同無效】
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
【理解與適用】
1、關於“違法建築物”的理解
所謂違法建築物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了《城鄉規劃法》規定的建築物、構築物以及違反臨時建築管理規定的臨時建築。
2、租賃合同的效力的補正
否定就違法建築簽訂的房屋租賃合同的效力，有利於維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正，此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。
第三條　【違法臨時建築物租賃合同無效】
出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
【理解與適用】
1、關於“臨時建築”的理解
所謂臨時建築，是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準後，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、範圍、用途內，建造的供臨時使用的建築物。
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬於標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對於租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。
2、租賃合同的效力的補正（如同第二條所述）
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