哈爾濱某花園投資分析評估報告(doc 43頁)

哈爾濱某花園投資分析評估報告目錄：
目錄………………1
7.0實施進度計劃………………4
7.1有關本項目計劃的說明………………4
7.2本項目裝修標準………………4
7.3項目實施進度表………………6
投資分析………………8
8.0投資構成、成本分析………………8
8.1項目基本參數及預計施工進度安排………………8
8.2項目開發價值（銷售收入）………………10
8.3土地成本（政府地價和征地費用）………………10
8.4建安工程成本………………11
8.5前期費用………………14
8.6項目其它不可預見費………………14
8.7應繳納之開發期稅、費………………15
8.8紅線內、外市政及公建配套工程費………………16
8.9靜態總投資額………………17
8.10資金籌措計劃及財務費用………………17
8.9.1資金籌措………………17
8.9.2財務費用………………18
8.11物業銷售有關稅、費………………18
8.12本項目銷售費用………………18
8.13本項目所得稅………………19
8.14靜態開發總投資綜述………………19
8.15項目全部開發總投資綜述………………20
9.0可行性研究財務數據的預測和選定………………22
9.1.4小區物業管理費的收入與支出………………22
9.1.5經營稅、費………………22
9.1.6土地增值稅………………22
9.1.7所得稅………………23
經濟效益分析………………23
10.0項目財務收益分析………………23
10.1項目贏利能力………………24
10.1.1財務內部收益率（FIRR）………………24
10.1.2財務淨現值（FNPV）………………25
10.1.3資本回報率（靜態）………………25
10.1.4靜態投資回收期………………26
10.2項目的不確定性分析………………28
10.2.1項目盈虧平衡分析………………28
10.2.2項目敏感性分析………………28
10.2.3概率分析………………29
10.2風險分析………………30
附表：………………31
附表1：靜態總投資分期投放比例及資金籌措計劃表………………31
附表2：全部投資現金流量表………………42
附表3：項目損益表………………44
附表4：概率分析表………………46
附圖：………………47
附圖1：本項目盈虧平衡圖………………47
附圖2：本項目靜態開發成本構成圖………………48

哈爾濱某花園投資分析評估報告內容提要：
有關本項目計劃的說明
1、根據市場研究所得結論，“哈爾濱保利花園”的開發宜采取分區分階段開發，以前期回收之資金再投入進行後續之開發，因此，各開發階段的劃分和開發先後次序的確定，應根據市場反響而保持一定的開發節奏，盡量保證項目能夠啟動成功，持續發展，按照先啟動多層住宅樓的開發建設，一待時機成熟再開發高層住宅的物業開發次序劃分。
2、根據市場發展的特點和市場的需要，各開發階段，特別是第一開發階段的物業類型應較為多樣，各階段物業的開發應保持一定的完整性和獨立性，基礎設施、公建配套和綠化景觀應隨之配套，並且便於實施封閉式管理。
3、根據地塊周圍環境條件及其發展變化，結合各種類型物業和各開發階段對環境的要求，來確定各開發階段的具體內容。
4、將根據項目的規劃設計方案，結合公建安排、道路和景觀設計，但在目前階段，僅按連貫的開發過程（即全部開發期為6年，每個季度為一個計算期，共分24期）並不具體劃分一、二、三期各開發階段。
本項目裝修標準
基礎：人工挖孔樁及砼樁承台、鋼筋混凝土底板、結構、高層（主要以13層配一台電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力牆混合結構、新型牆體磚砌結；外牆：高級聚脂粉彩噴塗或鋪砌釉麵條形錦磚；
屋頂：西班牙式天麵瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強化玻璃，窗台鋪高級花崗石，廳、房均預留冷氣機位置；室內牆壁、天花均塗國產乳膠漆，地麵素水泥沙漿光麵；
電梯係統：采用中外合資廠生產之電梯（六層單複式無電梯），不鏽鋼轎廂飾麵，後備發電機與及必要之消防、環保設施；
水、電係統：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應（小區集中供暖），室內全部安裝埋牆暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈製及預留有線電視插製，多路開關供空調和照明係統，采取獨立水、電表、配電箱，防盜對講機、埋牆安裝IDD電話線槽。
室內裝修工程擬采用菜單式套餐服務，即隻計算基本裝修標準（交樓標準）工程造價（精裝修工程造價未計入本投資成本）。

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