會計報表審計中的會計、審計與稅收問題(ppt 54頁)

會計報表審計中的會計、審計與稅收問題目錄：
一．資產發生減損
二、收入的確認

會計報表審計中的會計、審計與稅收問題內容提要：
(一) 房地產開發企業收入的確認
【案例9】注冊會計師李浩審計華興公司某年會計報表時，發現華興公司自行開發商品房對外銷售收入以銷售合同（包括預售合同）的簽署確認收入。
【分析】
《企業會計製度》規定，在沒有建造合同的情況下，“房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行”。而銷售商品收入的確定需要具備4個條件。其中第一條“企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方”，具體到商品房銷售上是以銷售合同（包括預售合同）的簽署為準，還是以合同簽署加房地產竣工驗收或業主入主為準，還是以辦理房地產初始登記或辦理房地產為準？
《企業會計製度——會計科目和會計 報表》規定“在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業應確認銷售收入。但是，一下屬於法定所有權轉移後，所有權上的風險和報酬尚未轉移的情況：1. 賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在實施重大行動完成時確認收入。2. 合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權的銷售。企業應在這些不確定因素消失後確認收入。3. 房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期獲得投資報酬的協議等。在這些情況下，賣方在繼續涉入的期間內一般不應確認收入。”據此，以收到銷售房款或簽署正式銷售合同確認收入，不符合收入確認的第一條；以產權過戶確認收入，由於產權過戶涉及多個政府部門，是以具有法律形式意義的收入實現，不符合實質重於形式原則。
因此，除特殊情況外，房地產企業應在具備以下條件的情況下，確認收入：1. 工程已經竣工並驗收合格；2. 具有靜購買房認可的結算通知書；3. 履行了銷售合同規定的義務，且加寬已經取得貨確信可以取得；4. 成本能夠可靠地計量。該案例中，銷售合同（包括預售合同）的簽署在現實中不一定表示風險和報酬已經轉移，因此以銷售合同（包括預售合同）的簽署未標準確認收入會導致虛增收入。在會計實務中，房地產開發企業開發、建造的以後用於出售的住宅、商業用房，以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現。（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款憑證（權利）時，確認收入的實現。（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

..............................