中國房地產投資管理手冊(pdf 52頁)

中國房地產投資管理手冊目錄：
1 前言
2 1. 中國房地產市場概述
2 1.1 中國房地產市場 - 現狀
3 1.2 機構投資者麵臨的主要問題
3 1.3 市場前景
5 2. 房地產行業會計準則
5 2.1 中國會計準則 - 房地產行業的新規則
5 2.2 房地產行業原會計製度
7 2.3 新準則的頒布與房地產企業的應用
9 2.4 國際財務報告準則關於房地產行業的最新發展
10 2.5 中國會計準則小結
11 2.6 香港會計準則方麵的最新發展
16 3. 關於房地產交易的國內稅法簡介
16 3.1 各稅種簡介
18 3.2 土地增值稅及投資企業所得稅的預征和清算
19 3.3 醞釀中的物業稅簡介
20 4. 外商投資的限製
20 4.1 導言
20 4.2 影響房地產投資者的主要法規
21 4.3 持有方式
21 4.4 項目審批條件
22 4.5 投資資金
23 4.6 171號文其它要求
23 4.7 評論
24 5. 中國房地產市場中的並購
24 5.1 一般商業模式
24 5.2 收購方法概述（股權收購與資產收購）
25 5.3 稅務影響
25 5.4 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題
27 5.5 並購交易需要考慮的問題
28 6. 境內跨境房地產投資的股權架構問題
28 6.1 介紹
28 6.2 關於投資者
29 6.3 投資結構
33 6.4 融資
34 6.5 現金回流
34 6.6 資本退出
35 6.7 管理公司架構和稅務問題
37 6.8 結論
38 7. 未來發展
38 7.1 中國的REITs
40 7.2 人民幣基金
43 7.3 伊斯蘭金融
46 附錄1：縮寫詞含義
47 附錄2：德勤中國房地產業務團隊聯係資料

中國房地產投資管理手冊內容提要：
1) 透明度不足
盡管市場透明度逐年增強，交易過程的公開公平依然是國際機構投資者主要擔心的問題。大
部分投資者主要關注以下三個方麵：
??房地產買賣/租賃交易的數據不夠準確透明；
??市場供需的歷史/?當前統計數據不足；以及
??缺乏統一的標準化的數據和可靠的績效評估基準。
盡管市場中存在某些私有和公有房地產績效指數，但是並沒有一個指數專注於投資性房地產並且涵蓋所有種類，而且現有的指數也經常采用不一致的績效指標。交易數據透明度不足會導致延長盡職調查的時間，同時也增加了交易成本。
2) 法製體係尚不完善
機構投資者依賴於有效的合同和產權保護機製，因此需要了解交易所適用的法律及其相關程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進，但司法體係仍然需要一段時間以實現能夠熟練處理錯綜複雜商業問題的目標。在法律製度尚不十分完善的情況下，房地產所有者通常會擔心的一點，各級政府或者公共設施管理機構可能會將私人房地產征為公用，而不能提早通知戶主或給予足夠的經濟補償。但在中國，至今我們並未獲知任何此類涉及境外投資者所有房地產的征用情況發生。
3) 交易過程複雜和矛盾
通常情況下，房地產交易的過程不夠公開及迅速。目前，中國並無統一的明確的交易和產權登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過建立“關係”或地方“人脈”來完成的。這種方式經常與投資者所遵從的，與其母國的法律和行為習慣相一致的法規和社會要求有所不同。

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