房地產開發企業收入確認的條件及相關案例(doc16)

說明：這次屬於實務研討班，參會大約160人。由財政部會計司選中的八家事務所作主題發言，我所是其中一家。經主題發言後是會計司王處長點評，大家討論。最終我所、浙江天建、上海上會的主題發言，又入圍作為參選案例，由與會者在討論有關內容。財政部將製定有關房地產開發企業收入確認的規定或指南。
我作為參會者，將主流觀點，和一些較為典型案例整理發給大家，僅供參考。
現階段，我們應按照現行會計規定執行，並遵守房地產開發的業務相關規定。
相關規定詳見後附明細。

一、房地產開發企業主要業務類型
1、自行開發業務：從事房地產的開發及銷售。
2、受托代建業務：根據建造合同，受托代建或開發房屋資產並銷售。
3、合作開發業務：與其他開發商、其他無房地產開發經營權的單位和土地方合作開發項目

二、現行房地產開發企業會計核算的依據
1、企業會計準則
（1）《收入準則》－股份公司施行
???遵守四個條件
A.《指南》特殊銷售商品業務—房地產銷售在確認收入時，還應考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，不確認收入；已經收回部分價款的，隻將收回的部分確認為收入。
B.《指南》分期收款銷售
在分期收款銷售方式下，企業通常應按照合同約定的收款日期分期確認銷售收入.
(2)《建造合同準則》指南－股份公司施行
“建造合同的特征主要表現在：
A. 先有買主（即客戶），後有標底（即資產）；建造資產的造價在簽訂合同時已
經確定；
B. 資產的建設期長，一般都要跨越一個會計年度，有的長達數年；
C. 所建造的資產體積大，造價高；
D. 建造合同一般為不可取消的合同 ”

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