某建設項目財務評價概述(PPT 60頁)
某建設項目財務評價概述(PPT 60頁)內容簡介
第一節：建設項目財務評價概念
第二節：建設項目財務評價內容
第三節：財務評價基本數據和基本報表
第四節：財務評價指標體係
項目投資現金流量表（出售房地產）
損益表（出售房地產）
房地產開發項目損益表基礎數據估算
2、經營稅金及附加
經營稅金及附加=“兩稅一費”+印花稅+交易管理費
（1）“兩稅一費”。營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
營業稅=銷售收入×5%
城市維護建設稅=營業稅×稅率（若該項目在市區取7%，
在縣、鎮取5%，市區、縣、鎮以外的其它地方取1%）
教育費附加=營業稅×3%。
（2）印花稅
印花稅=銷售收入×0.05%
（3）交易管理費
交易管理費=銷售收入×0.5%
3、土地增值稅
（1）土地增值稅=增值額×增值稅率
（2）增值額=銷售收入-總成本（總投資）
-銷售稅金及附加-其它扣除項目。
其中：其它扣除項目=開發成本×20%。
（3）增值稅率
增值稅率根據增值比例來確定：
增值比例=增值額÷總成本費用
增值比例50%以下，增值稅率取 30%
增值比例50%至100%之間，增值稅率取 40%
增值比例100%至200%之間，增值稅率取50%
增值比例超過200%，增值稅率取60%
6、利潤總額
利潤總額=銷售收入－總成本費用-營業稅及附加-印花稅-土地增值稅
即：6=1-2-3-4-5
6、所得稅
所得稅=利潤總額×25%（房地產開發企業所得稅稅率），即：6×25%
7、稅後利潤
稅後利潤=利潤總額－所得稅，即：6-7
但是，若前麵年度有虧損的話，當年所產生的利潤總額要先彌補以前年度虧損，
剩餘部分記取所得稅。但這對合計這一列不會產生影響。
8、盈餘公積金
盈餘公積金包括3塊，即法定盈餘公積金，公益金，任意盈餘公積金。
（1）公益金=稅後利潤×5%
（2）法定盈餘公積金金=稅後利潤×10%
（3）任意公積金。由企業自主決定，也可以不用提取
9、可供投資者分配的利潤
可供投資者分配的利潤=稅後利潤-盈餘公積金+年初未分配利潤
可供投資者分配的利潤=應付利潤+年末未分配利潤
1、投資利潤率
——項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的利潤總額與項目總投資的比率
3、資本金淨利潤率
——項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的淨利潤與項目資本金的比率。
資金來源與應用表組成
資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資金借款，發行債券，發行股票，回收固定資產餘值，回收流動資金。
資金運用：建設投資，經營成本，經營稅金及附加，所得稅，借款利息，借款本金償還，應付利潤
“損益表”與資金來源與應用表的關係
？討論
1、“資金來源與應用表”中那些項可以通過“損益表”獲得？
2、“損益表”中哪些項通過“資金來源與應用表”獲得？
3、長期借款和相應的利息如何確定？
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第二節：建設項目財務評價內容
第三節：財務評價基本數據和基本報表
第四節：財務評價指標體係
項目投資現金流量表（出售房地產）
損益表（出售房地產）
房地產開發項目損益表基礎數據估算
2、經營稅金及附加
經營稅金及附加=“兩稅一費”+印花稅+交易管理費
（1）“兩稅一費”。營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
營業稅=銷售收入×5%
城市維護建設稅=營業稅×稅率（若該項目在市區取7%，
在縣、鎮取5%，市區、縣、鎮以外的其它地方取1%）
教育費附加=營業稅×3%。
（2）印花稅
印花稅=銷售收入×0.05%
（3）交易管理費
交易管理費=銷售收入×0.5%
3、土地增值稅
（1）土地增值稅=增值額×增值稅率
（2）增值額=銷售收入-總成本（總投資）
-銷售稅金及附加-其它扣除項目。
其中：其它扣除項目=開發成本×20%。
（3）增值稅率
增值稅率根據增值比例來確定：
增值比例=增值額÷總成本費用
增值比例50%以下，增值稅率取 30%
增值比例50%至100%之間，增值稅率取 40%
增值比例100%至200%之間，增值稅率取50%
增值比例超過200%，增值稅率取60%
6、利潤總額
利潤總額=銷售收入－總成本費用-營業稅及附加-印花稅-土地增值稅
即：6=1-2-3-4-5
6、所得稅
所得稅=利潤總額×25%（房地產開發企業所得稅稅率），即：6×25%
7、稅後利潤
稅後利潤=利潤總額－所得稅，即：6-7
但是，若前麵年度有虧損的話，當年所產生的利潤總額要先彌補以前年度虧損，
剩餘部分記取所得稅。但這對合計這一列不會產生影響。
8、盈餘公積金
盈餘公積金包括3塊，即法定盈餘公積金，公益金，任意盈餘公積金。
（1）公益金=稅後利潤×5%
（2）法定盈餘公積金金=稅後利潤×10%
（3）任意公積金。由企業自主決定，也可以不用提取
9、可供投資者分配的利潤
可供投資者分配的利潤=稅後利潤-盈餘公積金+年初未分配利潤
可供投資者分配的利潤=應付利潤+年末未分配利潤
1、投資利潤率
——項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的利潤總額與項目總投資的比率
3、資本金淨利潤率
——項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的淨利潤與項目資本金的比率。
資金來源與應用表組成
資金來源：收入，資本金，長期借款，流動資金借款，發行債券，發行股票，回收固定資產餘值，回收流動資金。
資金運用：建設投資，經營成本，經營稅金及附加，所得稅，借款利息，借款本金償還，應付利潤
“損益表”與資金來源與應用表的關係
？討論
1、“資金來源與應用表”中那些項可以通過“損益表”獲得？
2、“損益表”中哪些項通過“資金來源與應用表”獲得？
3、長期借款和相應的利息如何確定？
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