某大廈營銷策劃方案(doc 53頁)

引 言…………………6
第一部分 市場調查分析……………….7
1.1 濟南市整體社會環境與經濟發展狀況…………………8
1.1.1地理環境概況…………….8
1.1.2經濟建設狀況…………….9
1.1.3城市建設與發展狀況…….10
1.2 濟南市房地產總體市場分析….11
1.2.1 濟南房地產整體市場簡析………………………….11
1.2.2濟南寫字樓市場分析…….13
1.2.2.1 寫字樓物業開發建設情況…………………….13
1.2.2.2價格統計…………….15
1.2.2.3 銷售狀況…………….17
1.2.2.4 產品結構分析……….18
1.2.2.5 小結………………….19
1.3 項目片區市場分析………….20
1.3.1交通狀況便利…………….20
1.3.2文化氛圍濃厚……………21
1.3.3 傳統的商業區，商務氛圍不濃…………………..21
1.3.4 小結……23
1.4 濟南未來寫字樓市場變動趨勢分析………………..23
1.5 項目周邊樓盤調查分析……24
1.5.1 濟南寫字樓主要在售項目分析………………….24
1.5.2 泉城廣場周邊寫字樓市場分析………………..26
1.6 項目競爭樓盤調查分析…….27
1.6.1 出售型競爭樓盤調查分析…………………………27
1.6.2 出租型競爭樓盤調查分析…………………………27
第二部分 項目定位及形象包裝建議…..29
2.1 項目分析……30
2.1.1 項目概況…………………30
2.1.2 戶型分析…………………31
2.2 項目客戶分析…………………33
2.2.1 可類比項目的客戶分析…………………………..33
2.2.2 項目客源分析…………..37
2.3 項目定位……38
2.3.1 項目定位分析…………….38
2.3.2 項目定位………………….39
2.3.3 項目建議案名…………….41
2.3.4 項目包裝時機及形式…….42
2.3.5 售樓處建議……………….42
第三部分 營銷總體思路…………………43
3.1 項目總體營銷目的…………….44
3.2 入市時機評估………………….44
3.3 銷售階段劃分………………….45
3.4、銷售節奏安排…………………46
第四部分 價格策略…..47
4.1 定價策略建議………………….48
4.1.1 定價邊界條件…………….48
4.1.2 寫字樓部分的價格……….48
4.1.3 一二層部分的價格……….49
4.2 價格走勢建議………………….50
4.3 付款方式建議………………….50
第五部分 廣告推廣策略…………………52
5.1 廣告訴求點重組……………….53
5.2 各階段廣告戰略……………….54
5.2.1 市場預熱期工作………….54
5.2.2、第一熱銷期工作…………56
5.2.3 調整期工作安排……….56
5.2.4 熱銷期工作安排………….56
5.3廣告費用預測………………..57
5.4 取費標準及支付方式……..57

引 言

在接到東興項目策劃代理招標書後，我司策劃部和市場部組成的臨時項目組經過11月8－10日為期3天的現場實際勘查、競爭對手調查以及潛在目標群體調查，本項目逐步在我們眼前清晰起來，它的價值越發明朗化，較好完成了整體策劃報告方案。
整份報告出爐的邊界條件是依托於項目建築設計方案並根據我司多年來積累在濟南地產操作的數據和實際調查的結果來進行的，基本涵蓋了項目前期市場各個關鍵要素，同時受各方麵條件所限，更為具體的實操性方案可溝通後再進一步跟進。
另本方案涉及我司巨大商業利益，請勿外傳或侵權使用。

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