商業地產的產權銷售及返租(doc 9頁)

商業地產的產權銷售及返租內容提要：
產權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由於購買產權商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產權人往往不經營，但也有部分自營戶，一般比例不超過20%。
對此，開發商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。
虛擬產權鋪位，真實回報返租。回報是真實的，依靠大商家的有效承租來支撐返點。
虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。
獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。如王府井CEPA、巨庫等。
產權銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根鬆時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設有擔保公司進行返租擔保。
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