房地產成本價格測算管理方案(ppt 30頁)

房地產成本價格測算管理方案目錄：
1、我國的土地製度
2、城市土地價格形成過程及形成機製
3、房地產估價原理介紹
4、我單位的土地開發成本分析
5、地塊價格估價方法
6、課題：成本法進行地價測算
7、委托專業的評估機構進行地塊估價

房地產成本價格測算管理方案內容提要：
國家實行土地用途管製製度，國家編製土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地；嚴格限製農用地轉為建設用地，控製建設用地總量，對耕地實行特殊保護。農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水麵等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分體現土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經濟上自我約束。這樣土地所有權在經濟上才能得以實現。我國所建立的社會主義市場經濟，就是要充分利用市場大量發展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產經營所不可缺少的生產資料，在社會主義初級階段，也隻有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。
（1）協議地價形成機製。總體上講，協議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。協議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決於供需雙方的動機。作為受讓方的房地產開發公司和一般生產經營企業的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較複雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協議地價主要由地方政府的動機所決定。當招商引資、發展地方經濟成為地方政府主要的供地動機時，協議地價一般較低，往往相當於征地拆遷費用和土地開發成本之和，有時甚至低於成本當增加地方財政收入、改善城市基礎設施成為地方政府主要的動機時，協議地價一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。
（2）招標地價形成機製。招標出讓土地；是政府公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標後確定中標者。與協議出讓相比；招標出讓引進了競爭機製，使招標人有擇優選擇的機會，使投標人各展所能。但出價最高者不一定能中標，中標者往往是出價中等、其他條件優越的投標人。可以看出招標地價是一種競爭性地價；但它不完全由土地預期收益所決定，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。
（3）拍賣地價形成機製。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規定的方式應價，按“價高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓方式，但有很大差異。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般隻有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據對手提出的報價，提出更高的報價。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價完全是市場競爭機製的產物，完全由土地最佳預期收益所決定。從結果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。

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