營銷全程策劃與價格定位-彭遠才.doc12

今天很高興有一個多小時的時間跟來自各地的朋友交流我們主要是一個話題了，解決有關價格方麵的一些看法。
這兩天，我們在大連的朋友有一條消息，3月13號拍賣了幾塊土地，總共了6幅還是7幅，就隻賣掉了1塊，出現了一個小插曲，什麼小插曲呢？第一個搞招投標有人報零報價的，就是我要報這塊地投標，報價是零，這是一個現象。第二個，一塊在大連二類地塊的用地，6.9萬平方米，大連主管部門報的標底底是10萬塊錢。然後就有一些公司報價是10800塊錢，這個我個人覺得挺笑話的，一塊6.9萬平方米的土地報價是10萬塊錢。這10萬塊錢意義上和1塊錢沒有任何區別。也就是說這種招標行為，還是沒有任何經驗，然後報的10萬，肯定漏標了，人家報的10800，那麼假設這塊地被10800買到，那麼這個局長可能負不起這個責任，那麼最高報價是618萬塊錢，那麼有很多人去報標，那麼最後成交價是618萬，那麼差了10倍，那麼講到這個問題是一個市場成熟度的問題，這個問題又看出領域一個問題，我們作地產的有很多機會，就是拿地成本就會影響到我們的定價。
那麼講到大連這塊，我又想到一個劉羅鍋吃芋頭這個地方，一個縣馬上要撤縣設市，那麼這個縣給我很大的一個體會，第一個撤縣設市或者是一個城市的新區規劃，一直是某一個地區或者某一個城市發展房地產最好的契機，所以房地產公司也好，還是投資投資商也好，你要選擇在未來的幾年時間進入中國的地產市場，跟著政府走肯定沒有錯，我們深圳有一句話，我是負責搜房深圳地區業務的，然後參與搜房全國的房地產谘詢顧問的業務，所以對各地的城市還是非常的了解，甚至有一句話，他是講經濟適用房的，就是政府福利房，像個紅太陽，照到哪裏哪裏亮，就是這樣的一個詞，就是說政府在安排大型的安居工程的時候，它所有的配套設施，包括交通、教育、公交線路、市政設施等等，是比任何一個發展商所開發的片區是要到位得快，設計得好，所以在深圳跟著政府工程好，這項目肯定好銷，肯定價格都比較高。那麼在中國，我們得到的體會就是跟著政府走，肯定不會有做虧的這種現象。
那麼講到我們在一個縣叫荔浦縣吃芋頭的這個地方，這個地方要撤縣設市，現在要開發的住宅小區是700多畝一次性開發，每畝算完配套以及政府出讓金等等以後，是21萬塊錢一畝，折合每平方米大概是350塊錢以上了，就是比很多中等城市的地價可能都會貴。那麼這個現象總共有6家公司在競投，來自北方的也有一家，澳門、香港、廣西本地、廣州這一帶的地產商總共有6家來競投這塊地，這塊地的市值現在非常漂亮，如果說把地拿到以後，規劃成為一個小區，最後按照宅基地的形式來賣，宅基地的銷售價，賣地的是1100多塊錢，然後建好房子以後來賣的是1700塊錢左右，比貴陽的房子都還貴。所以，各地這個市場變化的非常的快，這是我們得出一個判斷是什麼呢？經過98、99年以及到2000年這個市場發展以後，我們國家房地產市場有一個很重要的趨勢，就是向縱深化發展，原來基本上停留在大中型城市或者是省會城市或者是經濟中心城市，現在已經向普通的交通幹道或者是第三產業比較活躍的小城鎮為主的這個地區滲透了，這是很好的一個現象，那麼這個我講大連這些小地方的案例，就是想簡單講一下我們進入2002年以來，我們各地的市場的變化情況。
那麼我們這個會，應該來講，是接觸的315以後的第三個會議，全國各地都在搞這類的像大家坐在一塊然後來交流、溝通，我們這個會好象是第三個。315是我們深圳也好，還是全國很多城市地產商比較頭疼的一個時間。深圳市這6個月時間是發生了很多變化，這個我想給大家作一些介紹，因為出來了，都想了解一下別的地方的情況。

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