上海住宅小區開發前期策劃及投資谘詢粗探.doc12

住宅小區的開發一般分為前期策劃、投資谘詢、規劃設計、工程施工、物業管理等幾個階段。前期策劃、投資谘詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發方案的策劃，住宅建設標準，建築造型，停車方式及停車位數量，開發成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資谘詢的牽涉麵廣，專業性強，開發商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數據的房地產谘詢機構完成。現針對一案例，欲對上海住宅小區開發的前期策劃、投資谘詢作粗淺的探討。
某房地產開發商已獲得位於上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地麵積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，在目前隻有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委托谘詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。
一、住宅小區開發前期策劃

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