國泰君安證券--房地產行業投資策略報告(pdf 9頁)

1. 行業回顧
2. 行業展望
3. 行業投資策略

1. 行業回顧
1.1. 行業綜合景氣：繼續走在下降通道中
2005 年房地產行業調控繼續加強，國房景氣指數代表的景氣在2004 年下降通道
中繼續下降。今年前10 個月的景氣指數均值比上年全年均值已下降了3 個百分
點。參見圖1。綜合景氣下降的背後，土地開發麵積、投資和銷售價格景氣指數
演繹了不同的走勢。隨著土地調控放緩、宏觀經濟回調有限繼續強勁，土地開發
麵積和投資景氣6 月開始由急跌進入緩慢反彈；商品房銷售價格在1-3 月屢創新
高之後，引發了國家針對房價的直接調控，上海等地的商品房價格第二季度開始
快速下跌
1.2. 行業供求：市場觀望帶來邊際需求下降
1.2.1. 投資：增速放緩，但依然較高
房地產開發投資增速回落較快，但仍然保持了21％以上的較快增長。房地產開
發投資占城鎮固定資產投資（FAI）的比重也在21％以上。因此，總體上，房
地產開發投資還是處於景氣區域。但是，在宏觀調控和“十一五”計劃啟動政
府投資的情況下，房地產投資對FAI 增量的貢獻度在邊際遞減，同比增速也從
領先城鎮FAI 到滯後。具體參見圖2。……

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