某世紀新城項目商業定位報告(PPT 143頁)

項目研究工作的階段劃分
報告結構
貴陽市位於川渝經濟圈邊緣，經濟發展相對落後，無強勢產業，屬於內地三線城市
貴陽的經濟增長較快，在西南省會城市中，經濟發展處於中等水平;與東部和中部省會城市相比，差距較大
項目位於南明，雲岩，烏當三個區交界處，所在區域距離核心城區較遠，且不處在城市的主要發展方向上。
項目周邊區域衛生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心裏距離遠
根據貴陽市商業網點規劃，項目將處於城市商業核心層邊緣
世紀新城項目是90萬規模大盤，分為12個組團，零散開發之後，目前以3、4組團（共約30萬㎡）重新啟動
5組團為大型集中商業將在項目末期開發，3、4組團也有部分商業
項目交通條件——地塊周邊正在修建水東路，政府計劃2008年下半年通車，
將成為市區通往烏當區及周邊度假區等的主要幹道
項目靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開發樓盤多為中高檔住宅區，未來居住人群的消費能力很強
五組團：項目中心商業原規劃指標——商業部分計容積率麵積為34130㎡
三組團：商鋪共三層，總商業麵積38870平方米。大部分鋪位麵積集中在100-300㎡之間
四組團商業總麵積13903㎡，為高層底商，共三層，局部二層
項目屬性界定
S：情境（situation）——項目背景事實
中天提出的項目開發目標與限製性條件
客戶目標解析
R1：非期望結果——按常規發展的可能結果
R2：期望結果——我們的期望目標
C：矛盾或衝突（complication）——R1與R2之間存在著的矛盾或衝突
Q：提出問題（question）——要實現從R1到R2必須要回答的核心問題
本項目商業的發展應該是哪一類型呢？
如果作為社區商業，能否支持本項目商業體量？
如果僅定位於社區商業，將無法支撐本項目的商業體量
本項目商業不能僅作為社區商業，那有沒有可能成為城市級的商業中心呢？
形成新城市商業中心的KPI體係
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