某商業地產成功經驗概述(DOC 9頁)

一、解決資金
三、隻租不售
二、找到人才
五、商業定位
八、承受壓力
六、搞好設計
1、人流動線。這是設計方麵的第一要素。人怎麼流動，就象河一樣，
水往低處走，怎麼樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，
單一通道是最好的，最多一個環路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。
1、在購物中心旁邊規劃開發一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，
剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。
1、定地址。
2、如果在一個核心區，旁邊沒有地做住宅，那麼辦？
可以在購物中心上麵規劃寫字樓或公寓，把上麵的部分賣出去，也不要賣商鋪。
2、定規模。
2、視覺通透。在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招。
看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。不能搞花裏胡哨不實用的東西。
3、交通體係。卸貨區要盡量安排在地下，我們現在做購物中心，卸貨區全部安排在地下，
為什麼呢？人車分流，不和地麵爭位置。如果覺得地下室做卸貨區要把高度提高有點浪費，
那麼可以局部把卸貨區做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。
將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。
車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層麵交叉。
3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質就是商業，那麼就把租金回報率低的大店賣掉，
以賣大店的現金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業的升值不斷增加的，
大店的租金則是非常穩定的，幾乎很少增長。
3、定主力店。
4、主力店的技術標準
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