房地產合同控稅(DOC 36頁)

內容摘要
第一講房地產開發企業稅務管控第一法寶：合同控稅
一、房地產企業的合同控稅原理
一、合同、業務流程與稅收的關係
（一）企業稅收的三大環節：產生環節、核算環節和交納環節
從以上圖所示的含義來看，可以得出兩個結論：一是企業的稅收不是財務部做賬做出來的，而是企業業務部門在做業務時做出來的；二是合同、業務流程與稅收的關係是：合同決定業務流程，業務流程決定稅收，合同在降低企業稅收成本中起關鍵和根本性作用。因此，企業必須重視業務過程中的合同在控製稅收成本的重要意義，凡是要控製和降低稅收成本，必須正確簽訂合同。
（二）降低稅負的源頭：合同簽訂環節
企業的稅收產生環節在於業務過程中，而業務過程往往是由經濟合同的簽定決定的。即合同決定業務過程，業務過程產生稅，隻有加強業務過程的稅收管理，才能真正規避稅收風險。因此，企業稅務管理要從經濟合同的簽定入手，也就是說，企業稅收成本的控製和降低要從經濟合同的簽定開始，經濟合同的簽定環節是企業控製和降低稅收成本的源頭所在。
企業應重視日常涉稅交易合同的簽定和審查，使企業真正節稅。企業在開展生產經營時，會與外部或內部的法律主體簽定各種各樣的合同。一份合同，不僅涉及法律問題，也必然涉及財稅問題。不論何類經濟合同，合同條款內容必會涉及合同主體一方或雙方的納稅義務，稍有差別，財稅結果差異可能會很大，麵臨的法律風險也會有所不同。
案例分析1：某房地產企業收到政府土地返還款的涉稅成本分析
某房地產企業開發某項目時，購置土地使用權後，實際發生的拆遷補償支出2000萬元，但與政府簽訂土地出讓合同中約定：政府給企業返還土地款300萬元，主要用於政府拆遷補償補助。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其中土地征用及拆遷補償費的項目範圍具體為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出，安置動遷用房支出等。
這裏要特別注意的是作為開發成本中的房地產企業拆遷補償費用全部支出是“淨支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入後的實際淨支出，因此，政府給予企業的拆遷補償款應從企業實際發生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要衝減開發成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。則房地產企業在計算土地增值稅時，構成開發成本扣除項目的拆遷補償淨支出為1700萬元，而不是2000萬元。同樣，300萬元補助收入不作為計算土地增值稅的項目收入。如果合同中約定：政府給企業的土地返還款是專門給房地產企業的獎勵，則300元計算企業所得稅，不衝減開發成本，可以使企業少繳納土地增值稅。
（三）合同決定業務流程，業務流程決定稅收
中國是實行以流轉稅類為主體，所得稅類為輔的稅製國家，要控製企業的稅負，必須控製業務流程中的稅收，要控製流程中的稅收必須要從合同簽訂開始。下麵以門窗鋁合金安裝的四種不同業務流程下的財稅處理為例進行分析。
門窗鋁合金安裝的四種不同業務流程下的財稅處理
一、業務流程一：安裝公司與房地產公司簽訂包工包料門窗安裝業務合同的涉稅處理。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第52號令）第六條規定：“一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。”基於此規定，安裝公司與房地產公司簽訂包工包料門窗安裝業務合同的情況下，安裝公司包工包料門窗安裝業務應納建築業的營業稅。
案例分析2：安裝公司與房地產公司簽訂包工包料門窗安裝業務合同的財稅處理
某門窗安裝公司承攬一個房地產建設項目的門窗安裝工程。門窗安裝合同約定：安裝公司包工包料，門窗由安裝公司按工程設計要求采購，合同總價款為600萬元，其中門窗價款為350萬元、安裝費為250萬元，實際發生成本500萬元。請分析該門窗安裝公司的財稅處理。
該安裝公司包工包料門窗安裝工程，是提供建築業勞務的同時銷售采購貨物的混合銷售行為，應繳納營業稅。因此，應按照合同總價款600萬元繳納建築安裝業營業稅600×3%＝18（萬元）。該安裝公司必須向房地產公司開具600萬元的建安發票給房地產公司進開發成

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